Cuidados ao comprar, alugar ou vender um imóvel

Cuidados antes de comprar um imóvel

1. Confira a matrícula e quem pode vender

Solicite uma certidão atualizada da matrícula diretamente ao Registro de Imóveis competente. Confira se a descrição e a área correspondem ao imóvel visitado, quem consta como proprietário e se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade ou outro ônus registrado. Peça também documentos de identificação e estado civil dos vendedores; confirme quem precisa participar e assinar a negociação.

2. Investigue débitos e situação do imóvel

Peça comprovantes de IPTU, condomínio e contas de consumo, além das certidões pertinentes ao caso. Em apartamento, converse com a administração do condomínio e verifique atas, obras aprovadas, rateios e débitos. Em terreno ou casa, compare a matrícula com cadastro municipal, projeto aprovado, área construída e situação urbanística. Uma construção ou ampliação sem regularização pode dificultar financiamento, registro ou revenda.

3. Faça vistoria presencial

Visite o imóvel em horários diferentes. Observe infiltração, telhado, instalações elétricas e hidráulicas, ventilação, ruído, incidência de sol, acessos e áreas comuns. Em imóvel usado, registre por escrito defeitos aparentes e itens que permanecerão. Para imóvel na planta, confira o registro da incorporação, o memorial descritivo, a planta aprovada, o cronograma e as condições para entrega das chaves; não se baseie somente em imagens de divulgação.

4. Entenda o custo total e as cláusulas

Além do preço, calcule entrada, parcelas, juros, correção monetária, avaliação bancária, seguros e despesas de transferência, como ITBI, escritura quando exigida e registro. Leia as condições de financiamento e as consequências se o crédito não for aprovado. O contrato deve deixar claros o imóvel, o preço, a forma de pagamento, prazos, responsabilidades por débitos, entrega da posse, multas e hipóteses de rescisão.

Cuidados antes de alugar um imóvel

1. Confira o imóvel, o locador e a finalidade

Visite o endereço, confirme quem está autorizado a alugar e veja se o uso pretendido é residencial ou comercial. Verifique funcionamento de portas, janelas, chuveiros, torneiras, tomadas e equipamentos incluídos. Faça fotos e anote as condições de cada cômodo antes de receber as chaves.

2. Leia contrato, vistoria e cobranças

O contrato deve identificar as partes e o imóvel, informar prazo, aluguel, índice e periodicidade de reajuste, vencimento, encargos, regras de saída e responsabilidades por reparos. Compare o laudo de vistoria com o estado real e peça correções antes de assinar. Guarde uma cópia assinada e todos os recibos.

3. Entenda a garantia e os encargos

A Lei do Inquilinato prevê modalidades de garantia locatícia e veda exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato. Quando a garantia for caução em dinheiro, a lei limita o valor a três meses de aluguel e determina depósito em caderneta de poupança. Confira no contrato quem paga cada encargo; despesas extraordinárias de condomínio são atribuídas ao locador, enquanto as ordinárias são, em regra, responsabilidade do locatário, conforme a legislação.

Desconfie de exigência de pagamento antecipado fora das hipóteses legais, cobrança sem recibo ou pedido para transferir valores a uma pessoa sem relação comprovada com a locação. A Lei nº 8.245/1991 disciplina as locações urbanas, mas o enquadramento e a aplicação dependem da situação concreta.

Cuidados antes de vender um imóvel

1. Organize os documentos e regularize divergências

Tenha à mão matrícula atualizada, cadastro e tributos municipais, documentos pessoais e certidões que possam ser solicitadas pelo comprador ou pelo banco. Resolva, quando possível, divergências entre matrícula, cadastro, área construída e estado civil. Informe gravames, débitos, ocupação, locação vigente ou outros fatos relevantes antes de avançar.

2. Defina preço, comissão e condições por escrito

Compare imóveis semelhantes e estabeleça o valor pretendido e os limites de negociação. Se houver corretor ou imobiliária, formalize por escrito a autorização de venda, o prazo, a exclusividade, o valor ou critério da comissão e quando ela será devida. Combine como serão tratadas propostas, sinal, financiamento, prazos e eventual desistência.

3. Formalize pagamento e entrega

Confirme a origem e a efetiva compensação dos recursos antes de entregar chaves ou assinar quitação. No compromisso e na escritura, registre preço, parcelas, prazos, responsabilidades por impostos e condomínio, data de desocupação e estado de entrega. Para transferências, use os dados bancários do titular ou uma conta formalmente indicada e verificada.

Como reduzir o risco de fraude imobiliária

• Confirme a identidade do proprietário e os dados da matrícula por canais independentes.
• Não pague sinal antes de verificar o imóvel, o vendedor, a proposta e as condições de devolução.
• Desconfie de preço muito abaixo do mercado, urgência artificial e recusa em permitir visita ou análise documental.
• Confirme mudanças de conta ou instruções de pagamento diretamente com a pessoa ou empresa em um contato já conhecido.
• Não envie documentos pessoais ou comprovantes a desconhecidos sem entender por que são necessários e como serão protegidos.
• Guarde anúncios, mensagens, contratos, recibos, laudos e comprovantes de transferência.

Checklist rápido para qualquer negociação